· L'application de la loi concernant la vente sur plan suscite des inquiétudes

Les textes concernant la Vefa (vente en état futur d'achèvement) ou vente sur plan, suscitent pour l'heure beaucoup d'interrogations et inquiétudes auprès des professionnels. Rappelons que la Vefa est une loi adoptée en 2002. A travers ce texte, le législateur a voulu renforcer la réglementation à l'acquisition du logement et renforcer les droits de l'acquéreur. Ainsi, l'acquisition pourra se faire en trois tranches dont la première est sur plan. Un an et demi après son adoption, des professionnels ne connaissent pas mieux cette loi ou du moins, son contenu. Lors de la journée d'information organisée le week-end dernier à Marrakech par le cabinet Vernet et le CMEJ (Centre marocain des études juridiques), seront mises en exergue les imperfections de la loi. “Ces dernières sont d'abord le résultat d'une absence de concertation au niveau de la rédaction des textes”, fait remarquer Farid Elbacha, président du CMEJ. “Plus d'une année après sa mise en application, peu d'avocats par exemple, premiers concernés dans la rédaction des contrats, en sont informés”. D'après les professionnels, les textes pèchent par leur manque de clarté au niveau de plusieurs dispositions dont la caution bancaire.
Les articles de la Vefa obligent en effet les promoteurs à constituer une caution bancaire, censée garantir à l'acquéreur les avances effectuées, si la vente n'est pas réalisée. Et cette caution demeure liée au permis d'habiter. “Ce n'est pas la bonne manière de garantir les deniers de l'acquéreur. En s'appuyant sur la Vefa, ce sont des habitations pratiquement virtuelles qui sont vendues, alors pourquoi n'a-t-on pas pensé d'abord à l'assureur avant d'opter pour la caution bancaire, solution définitive?” s'interroge Jamal Mattouk, vice-président de l'Association marocaine des juristes d'entreprises au Maroc.
Sur des points plus techniques, les professionnels relèveront des contradictions dans les textes de la Vefa par rapport à d'autres lois, notamment celle de l'urbanisme. C'est le cas des terrains non immatriculés où peut s'appliquer la Vefa. Ces imperfections seront reconnues tacitement par le représentant du ministère de l'Habitat, Moulay Cherif Tahiri. “De son élaboration jusqu'à son adoption, la loi aura connu de grandes modifications, parfois, malheureusement dans le mauvais sens”. “Malgré ses contradictions et ses imperfections, la Vefa, dans sa philosophie, apporte des solutions, ne serait-ce que pour régulariser un marché auparavant opaque et désorganisé. Les séminaristes de Marrakech le reconnaissent. “C'est d'ailleurs pour ces raisons que le débat doit rester ouvert entre promoteurs, notaires et administration afin de revoir ensemble certaines applications”, estime pour sa part Laurence Vernet, organisatrice de cette rencontre. A cet effet, sera mis en place un centre d'études et de recherche en droit immobilier avec la participation active du CMEJ.

Pas de solution pour le noir

Selon les professionnels intervenant dans l'immobilier, ce ne sont pas des textes du style de la Vefa qui résoudront un problème comme celui des avances non déclarées pour l'acquisition d'un logement. Avances appelées communément le noir ou dessous-de-table. A noter que pour acquérir un logement, des promoteurs demandent souvent une partie du montant au noir (c'est-à-dire non déclarée). Il justifierait selon des promoteurs les prestations sans facture qu'ils doivent payer, à l'instar de celle des artisans non patentés etc.

Paru dans L'economiste n° 1721 du 9 mars 2004