· Le nouveau texte officialise la gestion externe de la copropriété

· Le manque de sensibilisation risque de réduire l'application des nouvelles dispositions

Les responsables des sociétés privées de syndic sont contents. La nouvelle loi sur la copropriété a officiellement réglementé leur activité. «L'ancien texte de 1946 ne prévoyait pas une gestion externe des parties indivises. Heureusement que les nouvelles dispositions officialisent et réglementent une situation déjà existante», indique Ahmed Ennahli, notaire à Témara. En effet, même si elle n'était pas prévue par les anciens textes, la sous-traitance par une société privée de syndic d'un domaine en copropriété était monnaie courante. De plus, de nombreuses sociétés (de différentes activités d'ailleurs) se positionnent de plus en plus sur ce créneau. Reste qu'une société de syndic est gestionnaire d'un parc immobilier, elle collecte et gère les fonds des copropriétaires sans être cautionnée pour autant. «Une société de syndic n'est ni une caisse, ni une banque, et pourtant, elle régit des fonds, ce qui peut être très dangereux», explique Abdesslam Lahlou, DG de la société Le Syndic. Selon ce professionnel, la nouvelle loi aurait due être plus stricte quant à la réglementation de ces sociétés. «Les entreprises qui gèrent actuellement les immeubles en copropriété sont pour la majorité des sociétés de gardiennage, sécurité, et nettoyage, qui n'ont aucune expérience dans le domaine de la copropriété», ajoute Lahlou.
Outre une gestion externe, les copropriétaires peuvent également gérer eux-mêmes leur immeuble. «C'est d'ailleurs le cas pour la majorité. Faute de moyens et de confiance, les copropriétaires préfèrent gérer leurs affaires eux-mêmes», explique le responsable d'un syndic à Casablanca. Cette solution est à l'évidence avantageuse car elle limite le risque de voir les fonds dilapidés par une société étrangère. Reste qu'une gestion interne prive les copropriétaires du professionnalisme d'une société spécialisée. «Une gestion externe a l'avantage de la globalité, en ce sens que la société se charge de tout. Et cela va de la collecte des frais jusqu'au règlement des conflits entre copropriétaires», note ce responsable. En effet, outre les tâches connues de tous, telles que l'entretien de l'immeuble, la maintenance de l'ascenseur et le paiement des charges inhérentes à l'électricité et à l'eau, le syndic doit également assurer certaines fonctions moins évidentes mais qui sont au moins aussi importantes. Il s'agit de souscrire une assurance multirisque obligatoire «que peu d'immeubles contractent», affirme le responsable d'une société de syndic à Casablanca.
Le syndic doit également être doté d'un compte bancaire et tenir une comptabilité. Tous les frais engagés doivent être justifiés. Les copropriétaires ont alors le droit de consulter les livres comptables une fois par trimestre.
Cet organisme doit enfin assurer le paiement du salaire du concierge, et de tout autre personnel de l'immeuble tel que le gardien et le jardinier. Le syndic a également un droit de regard sur les modifications et travaux qui concernent non seulement les parties communes mais aussi les parties divises qui touchent la façade de l'immeuble. «Désormais, les travaux touchant ces parties doivent être autorisés par les représentants des copropriétaires», indique Ennahli.
Autant de tâches et de problèmes auxquels s'ajoute un manque terrible de sensibilisation. «Les syndics non professionnels ne connaissent pas la nouvelle loi. Ce sont les sociétés privées qui ont engagé une campagne de sensibilisation afin de vulgariser les nouvelles règles auprès des copropriétaires», soutient Lahlou. Et d'ajouter que, «pour ce faire, plus de 25.000 exemplaires du nouveau texte ont été distribués dans les principales villes du Royaume».

Règlement

Le nouveau règlement de la copropriété donne une grande latitude aux copropriétaires. C'est désormais un contrat dans lequel ces derniers ont le droit d'insérer toute disposition qui ne soit pas contraire à l'ordre public. Le texte de loi est alors relégué aux rangs de dispositions supplétives. Les copropriétaires peuvent par exemple exiger que l'immeuble ne soit destiné qu'à un usage d'habitation. Ils peuvent ainsi éviter l'implantation de petits commerces dans les parties indivises, source de grands problèmes.
La nouvelle loi prévoit par ailleurs un règlement de copropriété type, et un plan comptable pour faciliter l'activité des syndics. «Ces deux instruments n'ont pas encore vu le jour, ce qui réduit conséquemment l'applicabilité de ce texte», affirme Lahlou, DG de la société Le Syndic.

Paru dans L'economiste n° 1646 du 19 novembre 2003